【独家】隆市旧区产业有价毗邻新金三角位置优异 
独家报道:潘丽婷、摄影:张胜杰

【独家】隆市旧区产业有价毗邻新金三角位置优异 

蕉赖区有许多大型项目正在进行,未来将成为隆市新金三金区。

大马城、敦拉萨国际贸易中心(TRX)及葛京路700万平方尺商贸中心重大计划的展开,将在未来20年内崛起成为隆市新金三角区。

毗邻这些发展计划的地区,如新街场路旧飞机场、半山芭与蕉赖二里和马鲁花园等一带老旧社区的原有面貌,也逐渐蜕变,不久的将来会呈现吉隆坡繁华都市的全新景观。

这些旧区,有不少已存在超过半个世纪,甚至一个世纪之久的建筑物,以及部分建于70、80年代的建筑物。基于发展规模不大且分开发展,城市规划不比新城镇来得完善,无法和现有大规模综合发展相提并论。

这些已超过半世纪历史的建筑物,会否跟不上时代脚步而失去存在价值呢?旧产业会又会受到怎样的冲击?

产业代理认为,新旧建筑物各有需求,吉隆坡新金三角地区,不会对旧市区建筑物造成太大冲击或负面影响。

目前,在蕉赖啤路及葛京路,有3项大型发展正在进行,分别是双威永乐城(Sunway Velocity)(23亩)、捷运工程及宜家家居购物广场。

周边大事发展

至于靠近甘榜班丹交通圈,面积4万2000平方公尺的第二家宜家(10亩)也在去年11月开张,还有Ikano广场(14亩)工程正在进行中。

在武吉免登区,除了大马城(48亩)及敦拉萨国际贸易中心(70亩)的发展计划,会在10至20年的时间内分阶段完成,马新高铁总站也坐落在大马城。

上外,占地19.4亩的半山芭监狱地段,将交由绿盛世、城市发展控股公司及公积金局发展为武吉免登城市中心(BBCC)。

这些发展为半山芭、新街场路及蕉赖区注入生机,起着重大的改变。

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卢诚国:旧建筑物因邻近新产业,价值也会提高。

为中下层提供另一选择

Zonmega代理商务董事卢诚国受访时向《》记者说,虽然当地大部分建筑物为老式店寓、店铺及旧组屋,有的甚至缺乏保养,无法和新发展区摩登设计建筑物相比,惟仍有其存在价值及市场需求。

“无可否认,年轻人肯定会选择新颖设计空间居住,但对经济能力欠佳者而言,靠近新区的旧建筑物有其地理位置优势,无论是买或租,都在可负担范围内,地点也不会偏远,给中下阶层提供了合适选择。”

他说,较旧的建筑物未来租金涨幅肯定无法和新区相比,产业增值同样不会比新产业高,但因新产业邻近,价值会远远超越其他地区旧组屋。

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陈康伟:旧区靠近新发展区,在交通等方面相辅相成。

新旧产业取得平衡

环球地产经纪陈康伟则认为,建在旧社区的产业不会因为新区规划、建设完善而失势;反之,取得中间平衡点,产业水涨船高。

他说,新发展地区产业价格无论在出售或租方面,会比旧区来得高;对一些经济能力较差者而言,旧区成为了次选;加上旧区靠近新发展区,无论是建设共享或交通方面都是相辅相成。

他建议有意购买产业者,不该纠结于是否投资旧区产业,更不用担心产业在新区建竣后无人愿租,反而要相信有一定的市场价值。

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地产业专员认为蕉赖区公寓不会因大型发展到来而失去价值,反之因地理位置关系,无论是屋价或租金都会比其他区的旧组屋来得高。

蕉赖路及新街场路空置地段发展潜能大

蕉赖区新金三角区有多项大型计划进行,不少投资者有意收购小地段(Pocket land)作为投资用途;但经济放缓,高于市值土地及住宅乏人问津。

卢诚国指出,蕉赖路及新街场路一带有些不少空置地段,作为小贩中心、二手车行或展示屋等,也有一些大地段洋楼,虽然地段范围不大,但因周围有多项大型发展包括地下隧道,极具发展空间。

投资者趁低买地

他说,在雪州,州政府规定公寓地段需大于1至2亩,而隆市政厅允许约1亩大地段发展为服务公寓,因此不少资金松动者会趁目前市价低吸纳土地,日后售予发展商开发。

同时,陈康伟坦言,有许多人想趁发展前,低价吸纳当地产业作为投资,但经济放缓和银行收紧贷款,普通人都因能力问题无法顺利取得贷款。有能力者更倾向选购发展商所提供优惠配套。

“除非业主急需钱,低于市价出售,否则难有买家愿在这时候拿出高于市价或符合市价的资金购买。”

蕉赖区目前旧公寓价格售价约30万令吉,平均每平方尺售价约400令吉;至于新发展区的公寓如双威Velocity,每平方尺约800令吉,视个人能力选购。

业主多价格难达共识重建住宅单位不易

卢诚国也说,重建并不易,尤其是住宅区单位,涉及业主太多,需要大家一致认同,方能进一步商讨;而价格是最难达成共识的。

“有的人可能会一开始抱着观望心态去谈,有的想撑到最后,图个好价格,心态不一很难达成重建目的。若是一个地区土地每平方尺至少400令吉,收购与重建费用庞大,只有资金雄厚集团方能高效执行。”

无论如何,他认为旧组屋重建是值得考虑的,尤其是现有组屋基建欠缺完善、保养,重建可改善基建与生活;还有当地不少产业为租赁地契,若重建可申请加长地契期限。

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方贵伦:大马城计划让拉萨敏申组屋居民是受惠。

方贵伦:组屋单位换公寓拉萨敏申居民受惠

武吉免登区方贵伦指出,拉萨敏申组屋居民在大马城计划下受惠,政府早前就以一屋赔一屋方式,让居民获得800平方尺,3房2浴的公寓,大大改善本来一房式,超过60年组屋的建设。

“大马城和敦拉萨国际贸易中心是项长期发展,将成为武吉免登区新地标。加上马新高铁终站设在大马城,成为交通枢纽,未来会带来新经济发展与方向,也刺激周遭的商业活动。”

他说,若旧区能重建,无疑是把原有基建进一步改善;惟重建过程不易,涉及的人事物多。

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拉萨敏申的组屋已有多年历史,如今都在大马城计划下受惠。